Cristian Stanciu, CEO RealKom Imobiliare, despre piața imobiliară din 2023

Cristian Stanciu (CEO Realkom Imobiliare) a fost invitatul lui Cristian Hostiuc (director editorial, Ziarul Financiar) la emisiunea ZF Live. Cei doi au vorbit despre starea pieței imobiliare din București în 2023, de ce sunt jucătorii pieței în expectativă, care sunt proiecțiile pe termen mediu și lung în legătură cu prețurile proprietăților și de ce investițiile în imobiliare sunt în continuare profitabile.

Aflați din rândurile de mai jos care sunt principalele predicții imobiliare pentru 2023 și care sunt principalele așteptări ale pieței de real estate din România, într-o analiză realizată de Cristian Stanciu.

• RealKom Imobiliare activează pe o zonă de piață mediu-plus (proprietăți evaluate de la 100.000€ în sus). Legat de proprietățile cu o valoare sub 100.000€, observăm tot mai mulți cumpărători care sunt reticenți în a face oferte la primele întâlniri. Cea mai mare problemă este incertitudinea din piață, nu neapărat creșterea foarte mare a dobânzilor. Nimeni nu știe cum vor evolua prețurile peste o jumătate de an, peste un an. ROBOR, IRCC au mai scăzut în ultima perioadă, dar nu susținut.
• În 2008, era nevoie de cel mult cinci vizionări pentru a perfecta o vânzare. Anul trecut, după nouă vizionări se încheia un contract sau un ante-contract, iar anul acesta avem o medie de 11 vizionări până la semnare. Un agent imobiliar trebuie să aloce în 2023 mai mult timp / atenție clienților. Cele două vizionări în plus înseamnă mai multă muncă, chiar dacă numărul tranzacțiilor e similar cu cel din 2022.
• Media națională de timp în care o proprietate se tranzacționează era, până anul trecut, de 90 de zile – considerată o perioadă normală de tranzacționare a unei proprietăți. Acum această perioadă a ajuns la 100 – 120 de zile. Stocul de proprietăți rămâne mai mult pe piață (aproximativ 4 luni). Dacă e un preț real, corect, tranzacționabil în piață, perioada de tranzacționare a unei proprietăți în București nu trebuie să depășească 60 de zile. Dacă este un preț cu peste 15% mai mare decât ce poate suporta piața la momentul respectiv, poate să aștepte un cumpărător calificat și 90 – 120 de zile.
• Înainte de a reprezenta o proprietate, noi facem o analiză de piață, pentru a ne asigura că acea proprietate se poate tranzacționa în condiții favorabile clientului nostru (proprietar sau cumpărător, niciodată amândoi). Sunt situații când se stă cu acea proprietate mai mult la vânzare.

Nu există clienți dificili, doar diferiți. Fiecare alege diferit lucrurile pe care le cumpără. Asta nu înseamnă că trebuie neapărat să se hotărască clientul ce cumpărăm în 3 sau 6 luni. Poate nu a găsit proprietatea pe care și-o dorește, poate e nevoie să vadă 50 de proprietăți ca să ia decizia potrivită lui. Dar pentru asta e nevoie de un agent care să-l consilieze cât mai bine pe cumpărător / vânzător.

  

Cristian Stanciu
CEO RealKom Imobiliare

Indecizia cumpărătorului în contextul unei piețe imobiliare volatile

• Faptul că avem război la graniță și creșterea dobânzilor duc la indecizia cumpărătorului. Aceia care sunt hotărâți să cumpere și au trecut prin filtre de calificare și au vizionări mai multe și vin după o perioadă de căutări, atunci când fac o ofertă o fac mult sub așteptările proprietarului sau chiar ale agentului.
• Până în 2022, ofertele erau la 2-3% sub prețul de cerere. Acum întâlnim oferte cu 10-15% sub prețul de cerere, oferte care sunt acceptate sau nu, în funcție de disponibilitatea proprietarului. În general, chiar și la aceste procente, ofertele sunt acceptate de către vânzător.

Dacă are o nevoie urgentă să se mute, cumpărătorul va fi dispus să plătească prețul cerut, indiferent dacă e sau nu cel așteptat.

• Proprietățile rare se vând indiferent dacă e criză sau nu. Rară este proprietatea care are ceva deosebit față de ce se găsește în piață – este construită diferit, se află într-o locație aparte, are o vedere deosebită, se află într-o zonă foarte căutată de către majoritatea cumpărătorilor. Prețul acestui tip de ofertă este cu 15% peste media zonei.
• Putere de cumpărare există, există bani lichizi în piață, România este în continuare una dintre cele mai ieftine piețe imobiliare din Europa. Dacă comparăm criza din 2008 cu cea de-acum ne dăm seama că venitul mediu lunar pe cap de locuitor a crescut de la 8-900 lei, la 3.000 lei (cât e salariul mediu în 2023). În ciuda faptului că a crescut puterea de cumpărare, decizia de cumpărare e mai greu de luat, pentru că se așteaptă ceva.

Evoluția pieței de apartamente noi

• Pe nișa de blocuri noi e notabilă scăderea numărului de tranzacții. Am observat, în agenția noastră, că cele mai multe tranzacții au fost încheiate cu surse proprii, nu cu finanțare. În 2023, avem sub 10% tranzacții încheiate cu credit bancar.
• Pe piața de apartamente noi au scăzut destul de mult numărul de tranzacții. Sunt dezvoltatori care au scăzut vânzările cu peste 50% (corelată cu scăderea creditării bancare). Cei mai mulți dintre ei oferă bonusuri pentru a putea vinde mai ușor și pentru a rula banii (de exemplu, prețul unui apartamente cu 2 camere include și mobila de bucătărie), uneori se ajunge la o reducere din prețul cerut.
• Chiar și în cazul achiziționării unei singure proprietăți, dacă se achită un avans mare (peste 70%), discount-ul din prețul final poate fi de 20 – 25%, în unele cazuri. Suma aceasta îl ajută pe dezvoltator să se folosească de acei bani fără să plătească o dobândă pentru ei.

Plata ratelor direct către dezvoltator (în loc de bancă) e un model sustenabil de creditare. Prin intermediul agențiilor imobiliare, viitorii proprietari pot opta pentru a plăti ratele (de obicei, în cel mult 5 ani) în contul dezvoltatorului. Pentru cumpărător, e convenabil pentru că are o dobândă fixă, mult mai mică, și știe din prima zi cât va avea de plătit.

• Blocurile noi sunt cele mai căutate pentru investiții (proprietăți care sunt cumpărate pentru a fi închiriate), blocurile vechi sunt căutate pentru locația lor (cineva care caută să fie aproape de o zonă de interes personal).

Prețul chiriilor – în funcție gradul de amenajare al proprietății

• Peste 70% dintre proprietățile tranzacționate sunt folosite de către utilizatorul final (cei care le cumpără pentru a locui acolo). Restul cumpără pentru a închiria în regim hotelier sau pe termen lung.
• În ultimele 12 luni chiriile au crescut (cu 10 – 15%). La nivel de București, chiria unei garsoniere costă 300€, un apartament cu două camere 450€, iar la trei camere e 600 – 650€, depinde foarte mult de cât de bine amenajate sunt acele proprietăți.

Chiriile în România au un randament de peste 5% – peste ce se obține în Europa de Vest (3-4%), în condițiile în care prețul de achiziție e sub cel din Occident. Desigur, prețurile la achiziții vor crește, pentru că vor veni mai mulți bani în țară (investitori, fonduri europene etc).

• Spațiile comerciale se tranzacționează la valori cu 10 – 12% mai mari (în euro). Tranzacții se fac, dar doar la prețuri corecte. Chiriile pentru spațiile comerciale nu au crescut, poate chiar au mai scăzut în anumite situații, sunt foarte multe bănci care au intrat în mediul online și au închis sucursale care acum sunt la vânzare / reînchiriere. Sunt spații pe Calea Moșilor care stau cu anii neînchiriate, mai ales atunci când veniturile proprietarilor nu depind de aceste tranzacții.

Bani mai mulți în piață, prețuri în creștere, investiții temperate

• În ultimii ani, prețurile apartamentelor au crescut. Prevăd că piața va beneficia de lichidități și mai mari, inflația sperăm să scadă (BNR preconizează că va ajunge la 7%). După terminarea războiului, Ucraina va trebui reconstruită. Foarte mulți bani se vor duce acolo pentru investiții, mulți români vor pleca să lucreze, iar acești bani se vor întoarce în România, într-un fel sau altul. De regulă, banii astfel câștigați sunt investiți în imobiliare.
• Pe termen lung, prețurile au crescut. În 2008, când un euro valora 3,4 – 3,5 lei, în unele zone, se tranzacționa în moneda europeană cu sume mai mari decât acum. Prețurile în euro au crescut, în ultimii 10 ani, cu 30-50%, iar în lei prețurile au crescut chiar cu 50-70% (din cauza diferenței de curs). Anul acesta, prețurile în lei ale proprietăților se apropie de cele din 2008. În zona de Nord, prețurile au crescut constant și chiar au depășit nivelul din 2008.
• Notăm că 2023 a început cu o scădere a numărului tranzacțiilor, achizițiile se fac preponderent cu bani lichizi, bani sunt în piață, drept urmare există o incertitudine în ceea ce privește finalizarea tranzacțiilor, care probabil se va prelungi până la finalul anului.

Urmăriți aici înregistrarea întregii emisiuni.

Distribuie articol: